پیامدهای افت 30 درصدی استفاده از وام مسکن در سراسر کشور - واندر هنگر

به گزارش خبرنگاران دریافت وام مسکن که یک پیش حرکت برای خرید خانه محسوب می گردد در پنج ماه نخست امسال با کاهش قابل توجه روبه رو شده و این کاهش در ماه میانی تابستان به اوج خود رسیده است. این آمار فرعی از بازار بالادست تسهیلات مسکن حاکی از افت شدید نبض خرید و فروش مسکن در کشور بوده و نشان می دهد این انجماد در کل کشور تسری یافته است.

سپرده گذاری در صندوق های مسکن یا خرید اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن و به دنبال آن دریافت وام، یک پیش حرکت برای خانه دار شدن در بازار مسکن محسوب می گردد که داده های مربوط به آن به عنوان یک آمار فرعی از وضعیت بازار مسکن قابل تحلیل است. با استفاده از این آمار فرعی می توان نبض خرید و فروش مسکن در کشور را نیز آنالیز کرد. بر اساس آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن پایتخت در مرداد ماه، حجم معاملات مسکن در ماه میانی تابستان نسبت به ماه مشابه سال گذشته بیش از 70 درصد افت نموده است. از سوی دیگر آمار فرعی از بازار بالادست مسکن حکایت از آن دارد که معاملات مسکن در کل کشور نیز منجمد شده است؛ هرچند هنوز آمار رسمی از معاملات کشوری در دست نیست.

آنالیز دنیای اقتصاد نشان می دهد در مرداد امسال تعداد استفاده نمایندگان از تسهیلات مسکن در کل کشور با افت 54 درصدی نسبت به مرداد پارسال روبرو شده و در واقع تعداد استفاده نمایندگان از وام مسکن نسبت به مرداد 97 نصف شده است. به این ترتیب اکنون درجه انجماد در بازار بالادست مسکن قابل توجه است. از آنجا که تعداد استفاده نمایندگان از تسهیلات مسکن نصف شده می توان پیش بینی کرد که در آمارهای رسمی معاملات کشوری مسکن نیز شاهد افت به همین میزان در مقایسه با مرداد سال گذشته خواهیم

بود. آنالیز دنیای اقتصاد از آمار فرعی بخش مسکن ناظر بر حجم وام استفاده شده در این بخش نشان می دهد تعداد استفاده نمایندگان از وام مسکن در پنج ماه نخست امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 30 درصد افت نموده است. در این میان نکته قابل توجه این است که شیب افت استفاده از وام از ابتدای امسال تاکنون رفته رفته شدیدتر شده است؛ به این ترتیب که در دو ماه اول امسال میزان استفاده از وام با تغییرات نقطه ای منفی 4 درصدی همراه شد؛ در سه ماه ابتدای امسال میزان افت استفاده از وام مسکن در مقایسه با سه ماه مشابه سال گذشته 20 درصد بوده است و در چهار ماه ابتدای سال نیز این تغییرات نقطه ای به میزان 26 درصد و به شکل کاهشی محاسبه شده است. اما با اوج گیری افت معاملات مسکن در مرداد امسال و نصف شدن استفاده از تسهیلات بانکی خرید مسکن نسبت به مرداد سال گذشته، آمار افت استفاده از وام مسکن در بازه پنج ماهه نیز به 30درصد رسید. این در حالی است که در سال های 96 و 97 نه تنها خبری از انجماد استفاده از تسهیلات نبود، بلکه با تغییرات نقطه ای مثبت و رشد تعداد استفاده نمایندگان از وام در این سال ها نقش بانک ها در پشتیبانی از رونق مسکن مثبت ارزیابی شد.

در سال 96 بالغ بر 184 هزار نفر از بانک ها وام خرید مسکن دریافت کردند که این میزان نسبت به سال رکودی 95 حدود 37 درصد رشد داشته است. در سال 97 نیز 230 هزار نفر از خریداران مسکن از بانک ها وام دریافت کردند که این میزان نسبت به یک سال قبل از آن 24 درصد رشد داشته است. محاسبات نشان می دهد میانگین تسهیلات دریافتی این گروه در کل کشور نیز از سال گذشته تاکنون حدود 50 میلیون تومان بوده است.

تحقیقات دنیای اقتصاد حاکی از این است که تغییرات میزان استفاده از وام خرید مسکن نسبت معناداری با میزان تغییرات معاملات مسکن در طول دو سال و نیم گذشته دارد. به این ترتیب در سال 96 که پیش رونق بازار مسکن شروع شد، بیشترین میزان رشد استفاده از تسهیلات مسکن رقم خورد، اما این میزان رشد در سال 97 قدری کمتر بوده است. علت این است که اگرچه در نیمه نخست سال 97 بازار مسکن در اوج رونق بود اما از یکسو بخشی از معاملات متعلق به سفته بازان بود که اصولا از تسهیلات استفاده نمی نمایند و درصدد انجام معاملات مکرر در کوتاه مدت و کسب سود از این طریق هستند و از سوی دیگر نیمه دوم سال نیز بازار معاملات مسکن پایتخت وارد فاز رکود شد. هرچند در آن مقطع زمانی جنب و جوش در بازار مسکن در سایر شهرهای کشور همچنان وجود داشت و همین موضوع رشد استفاده از وام مسکن در آن سال را رقم زده است، اما در عین حال با توجه به اینکه سهم تهران از کل معاملات مسکن کشور عموما بین 20 تا 25 درصد است، بنابراین رکود در این بخش از بازار روی میزان استفاده از تسهیلات نیز به شکل ملموس تری اثر گذاشته و در آمار فرعی از بازار وام مسکن نیز منعکس شده است. در امسال نیز معاملات مسکن در پایتخت با رکود شدید روبه رو بوده؛ رکودی که هر ماه بر عمق آن افزوده شد و در مرداد به اوج خود رسید و کمای بازار مسکن را کامل کرد. این موضوع خیلی زود به بسیاری از شهرهای کشور نیز تسری پیدا نموده است. در نتیجه افت 30 درصدی استفاده از تسهیلات مسکن در پنج ماه نخست امسال اتفاق دور از ذهنی نبوده و اگرچه هنوز آمار رسمی از معاملات کشوری منتشر نشده، اما از همین آمار مربوط به تسهیلات دریافتی خریداران مسکن می توان این طور برآورد کرد که در پنج ماه نخست امسال معاملات مسکن در کل کشور نیز با سکون روبه رو شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، آمارها از کاهش استفاده از تسهیلات خرید مسکن حاوی دو پیغام است. پیغام اول سراسری شدن رکود مسکن در کشور است و پیغام دوم نیز این است که وام مسکن به عنوان اهرم خرید خانه تبدیل به بیگانه بزرگ در بازار معاملات مسکن شده است؛ به این معنا که دیگر ارتباط جدی میان متقاضیان مسکن با تسهیلات خرید نیست. این ارتباط در سال گذشته در تهران قطع شده بود؛ اما این قطع ارتباط در کشور امسال رخ داده است. وضعیت جدید تسهیلات خرید مسکن را می توان به عنوان علامت چهارم بی اثر شدن وام مسکن معرفی کرد. دنیای اقتصاد در گزارشی که 12 شهریور ماه منتشر نموده بود، وقوع مرگ وام مسکن را اعلام و برای آن سه علامت تشریح کرد. علامت اول شکل گیری رکود معاملاتی عمیق در بازار مسکن، علامت دوم بی اثر شدن وام به لحاظ میزان اثرگذاری بر قدرت خرید متقاضیان مسکن و علامت سوم کاهش شدید قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن است که نشان دهنده مرگ وام مسکن است. اکنون نیز درجه انجماد بالای استفاده از وام در کشور، به عنوان علامت چهارم مرگ وام مسکن شناسایی شد.

تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد در حال حاضر مصرف نمایندگان وام مسکن شامل سه گروه اصلی هستند. گروه اول کسانی که در شهرهای کوچک اقدام به دریافت وام می نمایند و چون سطوح قیمت مسکن در این شهرها پایین تر از شهرهای بزرگ بوده و البته میزان نوسان قیمت ها نیز کمتر است، وام نقش بیشتری در تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن دارد. گروه دوم نیز دهک های متوسط رو به پایین هستند که چون خانه های با ارزش پایین تر را برای خرید انتخاب می نمایند، دریافت وام می تواند برای آنها یاری نماینده باشد. در این میان گروه سومی که اکنون از تسهیلات مسکن استفاده می نمایند ثبت نام نمایندگان در صندوق پس انداز مسکن یکم هستند که دست کم یک سال در این صندوق سپرده گذاری نموده اند و چون به سپرده آنها هیچ سودی تعلق نمی گیرد، ناگزیر هستند هر چه زودتر نسبت به خرید اقدام نمایند. اغلب این افراد با تسهیلات دریافتی خانه های غیرمطلوب خود را خریداری می نمایند تا در آینده و در فرصت مناسب آن را تبدیل به احسن نمایند. آنالیز دنیای اقتصاد تایید می نماید که بعضی از سر اجبار نسبت به دریافت وام خود و خرید مسکن در این شرایط بازار اقدام نموده اند. آماری که از سبد وام های خرید برداشت شده نشان می دهد نسبت استفاده از وام مشمول سپرده گذاری (صندوق یکم) به کل وام های خرید مسکن طی سه سال اخیر افزایش یافته و این در حالی است که نسبت استفاده از وام اوراق بدون سپرده به کل وام های دریافت شده در این مدت کاهش داشته است. در سال 96 سهم استفاده نمایندگان از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم 19 درصد بوده که این میزان در سال 97 همزمان با اوج رونق به 24 درصد افزایش یافت و در پنج ماه نخست امسال نیز به 27 درصد رسیده است. این در حالی است که سهم استفاده نمایندگان از وام اوراق از کل تسهیلات گیرندگان مسکن در سال 96 بالغ بر 58 درصد بوده که این میزان در سال 97 به 44 درصد کاهش یافت و در پنج ماه نخست امسال هم با ادامه روند کاهشی، 42 درصد بوده است. در اینکه تسهیلات صندوق یکم به دلیل سقف بالاتر و سود و اقساط کمتر جذاب تر از وام اوراق است، تردیدی وجود ندارد؛ اما با توجه به اینکه هنوز عده زیادی از سپرده گذاران صندوق یکم با وجود فرارسیدن موعد خانه نخریده اند، نشان می دهد گروه دیگری که با این وام اقدام به خرید می نمایند نیز از سر ناگزیری اقدام به معامله می نمایند و به دلیل عدم تکافوی این وام برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن، همچنان گروه زیادی نتوانسته اند از امتیاز وام خود استفاده نمایند. سهم کل بخش مسکن از تسهیلات بانکی نیز بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی که مربوط به فروردین امسال است، به 7 درصد تنزل یافته است. این در حالی است که سهم مذکور در سال های 96 و 97 بین 8 تا 9 درصد بوده است. از سوی دیگر در سال های پیش تر سهم مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی بین 15 تا 20 درصد بود که در چند سال اخیر این روند کاهشی شد و اکنون به پایین ترین حد ممکن رسیده است. به گزارش دنیای اقتصاد، در شرایطی که در پنج ماه نخست امسال بر اساس آمارهای اولیه حدود 90 هزار نفر در کشور نسبت به خرید مسکن اقدام نموده اند، 59 هزار نفر نیز در این مدت وام مسکن دریافت نموده اند. ظاهر این آمار نشان می دهد اوضاع استفاده از وام بانکی برای خرید خانه مطلوب است و تقریبا از هر دو نفر متقاضی مسکن، یک نفر با وام خانه دار می گردد. این در حالی است که چنین تحلیلی با واقعیت سازگار نیست. ماجرا از این قرار است که چون حجم معاملات مسکن بسیار کاهش یافته، نسبت دریافت تسهیلات بالا به نظر می رسد. در شرایط معقول در پنج ماه باید دست کم 300 هزار فقره معامله در کشور ثبت گردد و این یعنی میزان معاملات مسکن کشوری به یک سوم کاهش یافته است.